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2025上半年，土地市场表现如何？克而瑞报告显示，上半年全国300城经营性土地成交规模同比下降8%，但得益于优质地块的出让，土拍平均溢价率9.2%，同比增加了4.8个百分点。
土地市场“腾笼换仓”“缩量提质”背后，反映了我国房地产发展阶段的变化。因新建商品房销售规模收缩、存量房地产用地规模维持高位，我国新增房地产用地减少，政策发力重点放在“去库存”上。
不久前，国常会提出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，更大力度推动房地产市场止跌回稳。这一表态，被业内视为房地产去库存、盘活存量的新一轮政策信号。
业内表示，地方政府对土地供应“控量提质”、加上土地收储的全面推进，两大举措将是促进房地产库存下降的重要抓手。
土地出让“缩量提质”
在房地产行业出现“供大于求”的情况下，我国土地供应节奏也适时调整。
克而瑞最新报告显示，截至6月20日，全国300城经营性土地成交规模2.5亿平方米，较2024年同期下降8%，再度刷新历史新低，土地供应整体“控量”。
不过，地方政府在控制土地供应规模的同时，在“好房子”导向下进一步提升供地质量，上半年土拍平均溢价率增至9.2%，同比增加了4.8个百分点。
期内，上海、北京、杭州、成都等城市，均出现土地高溢价出让，其中成都有地块土拍溢价率达到75%，杭州也频繁出现溢价率超50%的土地。少数三四线城市如温州、温岭等，也拍出了溢价率达40%的宅地。
核心城市优质地块放量，带动房企投资显著回升，央国企是“主力军”、民企重回竞争，另一股拿地势力——地方城投公司也未退场，泉州、太仓、厦门、南通、温岭、济南等多个城市的城投公司，都出现在房企新增货值榜单中。
日前，湖南省长沙县便底价出让了12宗土地，而拿地企业名单中，仅长沙县星峰建设工程有限责任公司、长沙顺展开发建设有限公司，这两家企业均为当地政府实控的平台公司，分别拿下5宗地、7宗地。
在近几年的土拍，尤其是二线、三四线城市的土地市场中，城投、平台类公司一直扮演着极其重要的角色，“托底”拿地的情况屡见不鲜。
克而瑞数据显示，2021年～2024年间，城投拿地比重始终维持在50%以上，2024年达到顶峰，占比达到64%，比2021年增长30个百分点。2025年一季度占比为50%，较去年同期下降6个百分点，但依然保持相对高位。
申万宏源表示，此前地产承压背景下，大量房企前期拿地因无力开发，叠加土地收入承压背景、土拍市场压力增大，城投平台承担起了大量托底拿地任务，2020年～2024年，城投托底拿地金额达9.37万亿元。
值得提及的是，部分民营企业也在上半年悄然出手，其中一类是主业为房地产，并在所在区域持续深耕的民营房企；一类是实业类公司，看到了房地产的一些机会；以及房地产产业链条上的企业，比如贝壳旗下的贝好家。
不容忽视的存量
受入地供应控量的影响，房地产行业的整体供求也有所改善。
克而瑞表示，2025年上半年，受供给节制等因素的影响，狭义库存处于下行通道，2025年5月末百城商品住宅库存量4.63亿平方米，同环比齐跌。所谓狭义库存量，主要指已批准预售的商品住宅中，尚未销售的建筑面积。从去化周期变动看，5月百城去化周期基本持稳25个月，环比上月、同比下降5%，其中仅一线城市同环比齐跌18%和1%，二线和三四线环比持平、同比下降。
此外，还有另一指标广义库存量，后者统计范围更广，指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和，包括已拿地未动工项目、已动工未拿销证的项目。
相较于短期改善的狭义库存而言，行业广义库存依然不容忽视。上述机构表示，此前各地出让了大量城投托底地块，其中不少地块虽然并未开工，不会在短期内影响板块库存，但仍会影响市场中长期供求预期。
数据显示，城投2021年拿地项目的开工率为48.9%，2022年、2023年、2024年开工率分别为40.8%、26.5%、8.5%，实际开发进度较为缓慢。究其原因，这与其所拿地块的资质、企业开发能力、拿地目的均有关系。
在业内看来，相较于传统开发商，城投的开发能力、专业程度并未同步跟上；同时，因核心城市的地块不乏企业争抢，城投托底拿下的土地，多为三四线城市的土地、或者核心城市的郊区地块，质量可能并不好。
从拿地目的看，不少城投公司本意便是“托底”，未有进军开发之意。因此在开发能力不足、以及低迷的市场环境中，开工意愿和动能均相对较弱。
同策研究院联席院长宋红卫告诉记者，国家对地方平台公司有“红线”要求，比如不能增加隐性债务，严禁变相举债，严禁作为代业主投资性质属于政府投资的项目；每项投资要投入合规领域，投入资金要能回收、风险可控。
“部分城投拿地属于正常投资，尤其是跟城市更新相关的项目，近年来城投介入较多，也有部分公司用作抵押融资用途。”宋红卫告诉记者。
整体而言，易居研究院表示，当前不少城市仍面临着库存压力，受因规划与需求脱节、房企开发能力等因素影响，部分土地长期处于闲置状态，盘活存量资源、优化土地配置，是当下稳楼市的当务之急。
如何“降库存”
日前，国务院常务会议指出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，更大力度推动房地产市场止跌回稳。
上述重磅表态，被业内视为存量盘活政策有望继续发力的信号。
针对存量房地产用地利用难、转让难、收回难等问题，自然资源部会同国家发展改革委等部门，去年也研究出台了妥善处置闲置存量土地的18条政策措施，通过适度“松绑、放活、让利、简化”等政策助力盘活。
数据显示，截至今年4月底，已有2.4万宗、9.08万公顷的存量房地产用地，纳入妥善处置闲置存量土地“一地一策”清单；2024年3月31日之前供应的房地产用地已经下降19.1%，政策成效逐步显现。
自然资源部介绍了多个存量盘活的方式，比如合理调规，激活企业开发意愿，释放存量土地价值；规范收回、等价置换，避免土地长期闲置浪费。在风险可控的前提下，为企业缓解资金困难提供“套餐式”政策支持。
对拿地“大户”城投等地方平台来说，存量土地盘活也有几个重要方式。
其一是寻求代建合作，近年来，房地产代建行业兴起，背后一大原因便是城投公司拿地后难以独自开发，成为催生代建发展的主要驱动力。不过，通过这些渠道盘活的，土地本身资质不能差，需有盈利空间。
而那些资质较差的土地，便需要借助政策支持来处理。宋红卫告诉记者，城投手中的土储项目，还有两种盘活方式，一是利用当前国家准许用专项债收储闲置土地的政策，二是把相关项目转作保障房。
去年下半年，中央多次重磅会议宣布，“允许专项债券用于土地储备”，土储专项债正式重启，可用于支持地方政府回收符合条件的闲置存量土地。
据中指研究院最新数据，截至今年6月25日，全国各地公示拟使用专项债回收存量闲置土地的数量超3700宗，总用地面积约1.96亿平方米，总金额超4700亿元，其中7个省市已发行专项债超960亿元，占比约20%。
从目前专项债收储的情况看，城投/城投子公司、地方国企存量闲置未开发土地是主要收储对象，民企/混合企业占比较低。截至4月17日，涉及城投/城投子公司、地方国企土地的收购金额占比达91.35%。
克而瑞表示，地方政府对土地供应“控量提质”、加上土地收储的全面推进，这两大举措，将是促进房地产库存下降的重要抓手；此外，中央财政对地方债务指标的宽松，也将为地方持续缩减供地规模提供支撑。
中指研究院则建议称，收回能够产生增量价值、实现资金平衡的存量闲置土地，是地方政府当下着力收购的重点。在城市选择上，可优先聚焦核心城市，让有限的资源发挥更大的效果；在企业类型上，要避免地方政府与国企平台内部循环，加大对民企支持力度，促进收回的土地形成有效供给。
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